Блог

Договор аренды помещения для бизнеса: на что обратить внимание?

Аренда помещения под ведение бизнеса - это всегда большой расход для предпринимателя и немалый организационный вызов. С точки зрения бизнеса важна, прежде всего, сумма арендной платы. Тем не менее, стоит знать, какие правовые вопросы следует учитывать при заключении договора аренды помещения для бизнеса, чтобы минимизировать юридические и деловые риски. В статье мы рассказываем, какую информацию должен содержать договор аренды помещения для бизнеса в Польше.

Чрезвычайные ситуации и договор аренды помещения


Нынешняя ситуация с пандемией четко показала, что особенно в случае договоров аренды помещений для целей предпринимательской деятельности, стоит позаботиться о защите интересов арендодателя на случай наступления чрезвычайных, непредсказуемых событий.

В договоре аренды должна быть так называемая форс-мажорная клауза. Внешнее, чрезвычайное явление определяется, как такое, которое невозможно предотвратить и за которое данная сторона не несет ответственности. В эту категорию событий чаще всего входят стихийные бедствия, атмосферные события, акты государственной власти, вооруженные действия или общественные движения, такие как забастовки, блокады, беспорядки.

Можно оговорить, что в случае наступления чрезвычайной ситуации, которая делает невозможным использование помещения арендатором, договор подлежит прекращению на время действия указанных событий, арендатор не обязан платить арендную плату в целом или в полном размере, или же в течение этого времени несет только расходы, связанные с рестораном.

Вы также можете урегулировать этот вопрос в более общем плане и указать, что стороны не будут нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Согласие владельца на ведение бизнеса


Также стоит убедиться, что в договоре аренды четко указано, что помещение сдается в аренду для целей ведения бизнеса, а арендодатель не предъявляет никаких претензий по этому вопросу.

Договор должен содержать заявление арендодателя о том, что он соглашается на ведение арендатором бизнеса в арендуемом помещении.

Такое заявление арендодателя может иметь значение, в частности, для целей регистрации предпринимательской деятельности по адресу арендуемого помещения. 

Однако отсутствие такого заявления в договоре может иметь значение и для возможных возражений арендодателя относительно ненадлежащего исполнения договора аренды. 

Согласно Гражданскому кодексу, арендатор должен в течение срока аренды содержать арендуемое помещение в порядке, указанном в договоре. Но если договор не определяет способ использования или арендатор использует помещение не в соответствии с договором арендодатель может расторгнуть договор аренды без соблюдения сроков уведомления.

Вышеизложенное означает, что в случае отсутствия в договоре аренды пункта, что помещение предназначено для ведения бизнеса определенного типа, арендодатель может расторгнуть договор аренды с немедленным вступлением в силу. Даже если арендодатель при заключении договора знал, с какой целью он сдает помещение - без клаузы, выражающей этот вопрос прямо, все равно остается риск того, что арендодатель в случае возможного спора с арендатором воспользуется возможностью расторжения договора аренды на вышеописанном основании.

Что должен содержать договор аренды помещения для бизнеса?

Стоит уточнить в договоре прямо, за какой ремонт отвечает арендатор, а за какой арендодатель. Общее правило, вытекающее из Гражданского кодекса, предусматривает, что небольшие расходы, которые взимают арендатор помещения, включают, в частности: 

мелкий ремонт полов, дверей и окон;
покраска стен, полов и внутренней стороны входной двери;
мелкий ремонт установок и технических устройств, обеспечивающих использование света, отопления помещения, притока и стока воды.

Однако стороны договора аренды могут по своему усмотрению изменить вышеприведенное деление и адаптировать договорные отношения к конкретным обстоятельствам. Стороны также могут указать, кто и в какой степени несет расходы на ремонт.

А что делать, если помещение нужно адаптировать к планируемому бизнесу? Согласно Гражданского кодекса, без согласия арендодателя арендатор не может вносить в найме изменения, противоречащие договору. Если арендатор улучшил помещение, арендодатель, в отсутствие иного договора, может по своему выбору либо остановить улучшения за выплату суммы, соответствующей их стоимости в момент возврата, либо потребовать восстановления предыдущего состояния.

Поэтому стоит заранее в договоре обеспечить урегулирование вопросов адаптации помещения, согласия арендодателя на ее проведение, расходов по его исполнению и возможного возмещения этих расходов в случае досрочного прекращения действия аренды.


Обеспечение постоянной арендной платы в договоре

С точки зрения бизнеса, фиксированные затраты, связанные с арендой, являются наиболее важными. Поэтому стоит иметь в виду, что в соответствии с Гражданским кодексом арендодатель помещения может увеличить арендную плату. Таким образом, кодекс позволяет арендодателю в одностороннем порядке повышать арендную плату.

Популярным компромиссным решением в данном случае является введение в договор так называемой индексационной оговорки, которая введет принцип циклической валоризации арендной платы на сумму, установленную в соответствии с выбранным сторонами показателем.

Введите в договор аренды валоризационный пункт, чтобы избежать неожиданного повышения арендной платы.
Бизнес